O trabalhador que planeja comprar um imóvel encontra diferentes linhas de financiamento que aceitam o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), dentro ou fora do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
No Brasil, os principais bancos públicos e privados concedem financiamento pelo SFH, que pode chegar a 80% do valor do imóvel, para unidades avaliadas em até R$ 1,5 milhão.
O prazo de empréstimo pode chegar a 35 anos, mas para ter acesso à modalidade o comprador passa por uma avaliação financeira, pois o valor das parcelas não pode ultrapassar o teto de 30% a 35% da renda bruta de quem está fazendo o financiamento, dependendo da instituição financeira.
QUEM PODE USAR O FGTS NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
– É preciso ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;
– Não pode ser titular de outro financiamento concedido pelo SFH no país;
– Não pode ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário, possuidor ou cessionário de outro imóvel residencial concluído ou em construção no município onde mora ou exerce sua ocupação principal nem mesmo em cidades vizinhas e na região metropolitana;
– O imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em sua aquisição ou construção nos últimos três anos.
O FGTS pode ser utilizado pelo trabalhador na aquisição, construção, amortização ou liquidação de saldo devedor ou pagamento de parte do valor da prestação de financiamento de imóvel residencial, desde que atendidas as condições para utilização. O recurso também é aceito para reforma do imóvel.
CUIDADOS PARA NÃO SE ENDIVIDAR
O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, orienta o comprador a fazer um planejamento financeiro cuidadoso antes de assinar o financiamento. Por ser uma dívida que pode chegar a 35 anos, é preciso ter segurança de que conseguirá pagar as parcelas para não ficar inadimplente.
“Não tem como nesse intervalo não surgirem imprevistos em que você precise gastar um dinheiro extra. Por ser um financiamento de longo prazo, a pessoa precisa ter em mente que não pode ter só o dinheiro da parcela. Não pode ser um planejamento muito justo.”
No cálculo precisam entrar custos com emissão de documentos, escritura, seguro obrigatório e outros encargos. “Isso pode ter um acréscimo de até 5% no valor da dívida. Alguns bancos conseguem agregar isso no valor financiado, o que vai fazer o valor da parcela aumentar”, diz.
Vejas linhas de financiamento que aceitam o recurso do FGTS nas principais instituições financeiras.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
A Caixa Econômica Federal tem diferentes linhas em que o trabalhador pode usar o recurso do Fundo de Garantia.
Há quatro linhas de financiamento imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que permitem comprar imóvel novo ou usado, construir ou reformar.
As linhas de crédito do SBPE são:
TR (Taxa Referencial): Sem limite de renda bruta. Taxa entre 8% e 8,99% ao ano + TR. Prazo de parcelamento pode variar entre 90 e 420 meses (entre 7,5 e 35 anos). Permite financiar até 80% do valor do imóvel. IPCA: Não tem limite de renda bruta. Varia de 3,95% e 4,95% ao ano + IPCA. Prazo de parcelamento entre 120 e 240 meses (entre 10 e 20 anos). Permite financiamento de até 80% do valor do imóvel no sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) e até 70% na tabela Price. Taxa Fixa: Não tem limite de renda bruta. Taxa entre 9,75% e 10,75% ao ano. Prazo pode variar de 120 e 360 meses (entre 10 e 30 anos). Permite financiar até 80% do valor do imóvel. Poupança Caixa: Varia entre 2,80% e 3,50% mais remuneração da poupança. Parcelamento pode variar de 120 e 420 meses (entre 10 e 35 anos). Permite financiar até 80% do valor do imóvel. A Caixa também tem o Programa Casa Verde e Amarela, que utiliza recursos do Fundo de Garantia para operar
Casa Verde Amarela/FGTS: Renda familiar bruta de até R$ 7.000. Taxa de juros nominal pode variar de 4,25% a 7,66% ao ano (de acordo com a renda familiar e a localização do imóvel). Prazo de parcelamento de 120 a 360 meses (10 a 30 anos). Permite financiar até 80% do valor do imóvel. Para Cotistas do FGTS, há ainda a opção de financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão na linha Pró-Cotista, que não tem limite de renda familiar.
Pró-Cotista: Taxa de juros nominal de 8,66% ao ano. Permite parcelamento mínimo de 60 meses (5 anos), que pode chegar a 240 meses (20 anos) na tabela Price ou a 360 meses (30 anos) no sistema SAC. Permite financiamento de até 80% do valor do imóvel pelo SAC e até 70% pela Price. As simulações com as diferentes linhas de crédito podem ser feitas no site da Caixa.
ITAÚ
O Itaú oferece duas linhas de financiamento que aceitam o recurso do FGTS, uma com taxa de juros pós-fixada e outra pré-fixada.
A pós-fixada tem a taxa a partir de 3,45% ao ano mais o rendimento da poupança e atualização do saldo devedor pela TR. A pré-fixada tem juros a partir de 9,5% ao ano do início ao fim do contrato, com atualização do saldo devedor da TR.
Nas duas modalidades, é possível financiar até 90% do valor do imóvel e parcelar o financiamento em até 360 meses (30 anos).
Há dois sistemas de amortização, o MIX e o SAC. No SAC, as parcelas são amortizadas desde o início do contrato. No MIX, há parcelas fixas nos três primeiros anos e, após isso, as demais prestações passam a fazer parte do Sistema de Amortização Constante.
BRADESCO
A taxa mínima do Bradesco é de 9,50% ao ano mais TR no Sistema Financeiro Habitacional. O uso do FGTS é permitido para o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão.
O prazo de financiamento é de 360 meses (30 anos) e o trabalhador pode financiar até 80% do valor do imóvel. O percentual máximo de comprometimento da renda é de 30% na tabela SAC e 15% na Price.
SANTANDER
Dentro do SFH, o Santander permite financiamento de imóveis de no mínimo R$ 90 mil e máximo de R$ 1,5 milhão. A taxa de juros varia de 9,49% a 11,49% ao ano, mais a TR pelo SAC.
É possível financiar até 80% do valor do imóvel desde que o valor a ser pago mensalmente não comprometa mais do que 35% da renda bruta do comprador. A entrada mínima é de 20% do valor do imóvel e o prazo máximo é de 420 meses (35 anos).
É possível fazer simulação no site do Santander.
BANCO DO BRASIL
No Banco do Brasil, as taxas pelo SFH partem de 9,01% ao ano mais a TR e variam conforme o perfil do cliente, o prazo do financiamento e o relacionamento com o banco.
Financiamento de até 80% para imóveis residenciais:
Valor do financiamento: mínimo de R$ 20 mil e máximo de R$ 1,2 milhão; Mês-pula: pode-se escolher um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do financiamento; Prazo: até 180 dias para o pagamento da primeira parcela de capital; Amortização: pelo SAC ou Price; Tempo de financiamento: até 360 meses (30 anos), sendo que quanto menor o prazo do financiamento, menor a taxa de juros.